De acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91, “exclui-se da responsabilidade
solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade
imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou
incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o
construtor”.

 

Regulamentando a lei acima, o DECRETO nº 3.048/99, no Artigo 221,
textualmente afirma: “Exclui-se da responsabilidade solidária
perante a seguridade social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que
realize a operação com empresa de comercialização ou com incorporador de
imóveis definido na Lei nº 4.591, de 1964, ficando estes solidariamente
responsáveis com o construtor, na forma prevista no art. 220”.

 

Não restam dúvidas que a legislação, perante a
Seguridade Social: (a) responsabiliza o construtor ou dono da obra pelos
débitos ora discutidos; (b) responsabiliza solidariamente com estes o
incorporador e a empresa de comercialização; e (c) exclui de qualquer
responsabilidade o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realize
operação com os primeiros.

 

Como é de conhecimento geral dos exegetas
tributários, o Artigo 99 do CTN
adverte que “o conteúdo e o alcance dos decretos restringem-se aos das leis em
função das quais sejam expedidos, determinados com observância das regras de
interpretação estabelecidas nesta Lei”, o que, evidentemente, também se
aplica às normas internas da Administração, que não podem inovar, modificar ou
alterar o sentido, conteúdo e alcance das que lhes são normas superiores.

 

Na hipótese em que o edifício foi construído
sob o regime de incorporação, na forma da Lei 4.591/64, o condomínio
constituído pelos os adquirentes das respectivas unidades imobiliárias,
correspondem a meros consumidores que adquiriram as unidades e sua relação é
com a unidade pronta e não com a obra.

 

Assim, o direito desses obterem a CND para a
regularização da construção, é independente existência de dívidas
previdenciárias de responsabilidade da construtora, incorporadora, corretora ou
do dono da obra, fundadas no CEI da obra.

 

A jurisprudência é pacífica quanto a
legitimidade dessa pretensão. Serve à colação ementa de v. acórdão do Egrégio
Tribunal Regional Federal da 5ª Região:

 

TRF 5ª REGIÃO

APELAÇÃO/REEXAME NECESSÁRIO Nº 12918/AL

PROCESSO (0000996-29.2010.4.05.8000)

RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL FRANCISCO
BARROS DIAS – Segunda
Turma

APELANTE:
FAZENDA NACIONAL

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BOSSA NOVA

ADV/PROC:
SINVAL JOSE ALVES

REMTE: JUÍZO
DA 1ª VARA FEDERAL DE ALAGOAS (MACEIÓ)

ORIGEM: 1ª
VARA FEDERAL DE ALAGOAS

EMENTA

TRIBUTÁRIO. LEGALIDADE DA EXPEDIÇÃO DE CND EM FAVOR DE CONDÔMINOS ADQUIRENTES DE
UNIDADES IMOBILIÁRIAS DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL INCORPORADA NA FORMA DA LEI
4.591/64, PARA FINS DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DESPROVIMENTO DO
RECURSO ESPECIAL. REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO IMPROVIDAS.

1. Mandado de segurança impetrado pelo
Condomínio Bossa Nova contra ato do Delegado da Receita Federal do Brasil de
Maceió 4ª Região Fiscal, que se nega a fornecer certidão negativa de débito ao
Condomínio para que o mesmo possa regularizar sua situação junto ao Cartório de
Registro de Imóveis competente, onde deve ser procedida as averbações relativa
aos imóveis que compõem o referido Condomínio.

2. De
acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212/91 exclui-se da responsabilidade
solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade
imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador
de imóveis. Assim, conclui-se pela ilegitimidade
da recusa da Certidão Negativa de Débito Fiscal em relação aos condôminos
adquirentes de unidades imobiliárias da obra de construção civil incorporada na
forma da Lei 4.591/64, para fins de averbação no registro de imóvel, devendo
ser exigidas do construtor incorporador eventuais dívidas previdenciárias.

3. Remessa Necessária e
Apelação improvidas. Manutenção da sentença recorrida.

No mesmo sentido, confiram-se as seguintes
ementas relativas a v. arestos exarados, respectivamente, pelo Egrégio Tribunal
Regional Federal da 4ª Região e pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:

MANDADO DE SEGURANÇA. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PREVIDNICÁRIO.
AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL. CONDOMÍNIO DE APARTAMENTOS.
RESPONSABILIDADE.

1- O ofício expedido pelo
INSS, em resposta ao pedido de CND, solicitando a comprovação do recolhimento
das contribuições relativas á obra de construção civil, equivale ao ato de
autoridade de indeferimento do pedido, especialmente levando-se em conta não
ser do impetrante a responsabilidade pela manutenção da escrita fiscal e
respectivos recolhimentos.

2- A situação apresentada pelo impetrante – condomínio de apartamentos
adquiridos mediante operação de incorporação imobiliária – subsume-se na regra
do art. 30, inc. VII, da Lei n.º 8.212/91, restando afastada a responsabilidade
dos adquirentes pelo recolhimento das contribuições previdenciárias atinentes à
obra, pelas quais devem responder a incorporadora e ou o construtor,
solidariamente.

3- Apelação provida para determinar a expedição de CND em favor da
impetrante, par ao fim específico de averbação da obra junto ao Registro Imobiliário.

(TRF4 – AMS
200372080037673/SC, Primeira Turma, Rel. Dês. Fed. Álvaro Eduardo Junqueira.
Decidido por unanimidade. Publicação DJ, 01.03.2006p. 263.)

 

 

RECURSO
ESPECIAL Nº 961.246 – SC 
(2007⁄0138217-0)    

RELATORA:
MINISTRA DENISE ARRUDA

EMENTA

TRIBUTÁRIO. LEGALIDADE DA EXPEDIÇÃO DE CND EM FAVOR DE
CONDÔMINOS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL
INCORPORADA NA FORMA DA LEI 4.591⁄64, PARA FINS DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE
IMÓVEIS. DESPROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL.

De
acordo com o inciso VII do art. 30 da Lei 8.212⁄91, exclui-se da
responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio
ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização
ou incorporador de imóveis.

Assim, conclui-se pela ilegitimidade da recusa da
CND em relação aos condomínos adquirentes de unidades imobiliárias da obra de
construção civil incorporada na forma da Lei 4.591⁄64, para fins de averbação
no registro de imóvel, devendo ser exigidas do construtor-incorporador
eventuais dívidas previdenciárias.

(Documento: 933159 – Inteiro
Teor do Acórdão – DJ: 10/12/2009)

Assim, é legítima a pretensão quanto a
expedição da Certidão Negativa de Débito Fiscal em relação às obrigações
previdenciárias relativas ao CEI da obra em apreço, especificamente, para fins
de averbação da respectiva construção no registro de imóvel. Eventuais débitos
previdenciários devem ser exigidos do construtor, incorporador ou da empresa de
comercialização, o que demonstra não acarretar prejuízos ao erário.